Nädala intervjuu. Liveni tegevjuht Andero Laur: kiiremad planeeringud teeksid kodud kättesaadavamaks ja hoiaksid hinnad kontrolli all

Kinnisvaraarendajad on ka varem Eestis börsile läinud, kuid arvestades jutte kõrgetest ehitushindadest ning madalast majanduskasvust, tundub selline samm praegu üsna julge. “Nädala intervjuus” räägime Liveni tegevjuhi Andero Lauriga, miks seda just nüüd tehakse, mida inimene tänapäeval kodust tahab ning miks jätkuvalt omajagu uusarenduste kortereid tühjana seisab. Küsis Brent Pere.

Kuna lähete nüüd Liveniga börsile, siis kas varsti on taskud rahast pungil? Seda ma ei oska öelda, aga börsile me läheme ja kapitali kaasame. Me soovime teha uusi investeeringuid, osta uusi maid ning tunneme, et täna on selleks päris hea aeg. Selleks on kaks põhjust ja üks neist töötab paradoksaalselt meie ärile vastu. Turul on päris palju laojääki ehk müümata kortereid, mis tekitab olukorra, kus kapital on kinni ning konkurentsi uutele kruntidele vähem. See on soodne võimalus parema hinna või väiksema konkurentsiga maid osta. Teine põhjus on, et kui 2021 läksid hinnad liiga kõrgeks, siis nüüd on need teatud viibega taas mõistlikuks muutunud. Spekulatiivne kapital on turult kadunud. Seis on hea ning praegu tundub õige kasvu investeerida. Pärast IPO-t on meil tõesti pangakontol rohkem raha, aga selle jaoks on investeerimisplaanid olemas. Ma olen Põhja-Tallinnas uusarendustest mööda kõndinud ja oma peas arutanud, mis nad siis valesti teevad, et ikka terve hunnik kortereid veel müümata on. Mida teha selleks, et see äri ka jätkusuutlik oleks? Neid kortereid on palju, aga mitte hirmutavalt. Võrreldes koroonaeelse ajaga on selliste korterite pakkumisi praegu turul umbes 15–20 protsenti rohkem. Lõppostjale on pakkumiste suur hulk hea, sest see tähendab, et hinnad ei saa ruttu tõusta või kui isegi tõusevad, siis inflatsiooniga samas taktis. Eluasemed muutuvad kättesaadavamaks ning tundub, et kui vahepeal kasvasid hinnad meeletu hooga, siis nüüd ravib aeg olukorda ning palgad tulevad vaikselt järele. Nii normaalsete hindade juurde jõudmine on kõigile kõige vähem valulik lahendus. Kriisi ei maksa otsida, asjad normaliseeruvad. Koroonakriis on läbi, aga sõda Ukrainas kestab juba viiendat aastat –kuidas see ehitushindades kajastub? Mingil hetkel oli foon päris kole, aga kuidas te siis nüüd töötate, et äri ikkagi kasvab? Jah, ehitushinnad on tõesti vahepeal tõusnud ning samuti on kallimaks läinud see, mida me ehitama peame. Igal aastal lisandub omajagu regulatsioone ja standardeid, mille kehtestab riik, linn või miski muu. Need lisavad hinnale viis kuni kümme protsenti. Nii et ühtepidi üritab innovatsioon pidevalt hinda alla tuua ning massile soodsamalt toota, kuid kui pidevalt igasugu muudatusi peale tuleb, siis pead ka teisiti ehitama ning innovatsioon on raske tekkima. Hea näide sellest on Ameerika Ühendriigid, kus 1950–1970ndatel kasvas ehituses tootlikkus rutem kui autotööstuses, ehk ühe töötaja kohta ehitati rohkem maju kui autosid. Seitsmekümnendatel hakkas aga riik ehitust ja kinnisvara rohkem reguleerima ning kuna see kasvas pärmi peal, on selle efektiivsus nüüd jäänud samaks, aga autotööstus terve aja edasi arenenud. Lisaks ehitushindadele kasvasid inflatsiooni ajal kõvasti müügihinnad ning need on terve selle aja käinud käsikäes. See teeb ehitustegevuse kasumlikuks, aga vahepeal kukkusid müügimahud päris korralikult ning kortereid müüdi vähe. Iga arendaja pole suutnud kasumis püsida ning ka Liveni kasumid olid neil aastail väiksemad. Praegu vist seda muret pole, sest kodulaenude mahud teevad järjest rekordeid? Viimastel aastatel on näha, et ostjad tulevad tagasi, kuid headest aegadest on müügimahud endiselt allpool. Aga milline on siis nüüd kodude kättesaadavus? Sellest on pikalt räägitud, kuidas kodud lähevad pigem kättesaamatumaks ning Tallinna kesklinna täitumise asemel valgub linn üha enam laiali. See on mulle südamelähedane teema. Oleneb, kuidas kodude kättesaadavust mõõta. Kui mõõta Tallinna keskmist hinda ja keskmist palka, siis kättesaadavusel pole häda midagi. Kui võtta selle asemel võrdlusse keskmine palk ja mõni kallim piirkond, siis on kodud täiesti kättesaamatud. See sõltub nõudluse ja pakkumise vahekorrast, ehk kui nõudlus on tohutu, siis läheb hind üles. Kõige lihtsam on seda ravida pakkumise tõstmisega ning kuna hinnatase on viimased aastad paigal püsinud, siis järelikult on kättesaadavus järele jõudnud.

Kas ideaalmaailmas peaks iga inimene saama endale Noblessnerisse korteri osta? See pole reaalne. Küll aga võiks kesklinnas olla tunduvalt rohkem elanikke ning see pole sugugi kättesaamatu eesmärk, vaid nõuab lihtsalt planeerimismenetluse ja ehitusnormide vabamaks laskmist.

Kui meil oleks rohkem võimalusi ehitada, siis usun, et turg reageeriks vilkalt ja kesklinna kodud muutuvad kättesaadavamaks. Sa oled öelnud, et ühe toa hind läheb praegu bürokraatia peale. Ma julgen nii öelda. Kui suudaksime bürokraatiat mõistlikul määral vähendada, ehk planeeringumenetlusi kiirendada ja ehituslube tempokamalt välja anda, siis see on reaalne pakkumine. Me peaks jõudma olukorda, kus reguleeritakse asju, millel on suur avalik huvi, mitte seda, kui suured on korteri toad või mitut puud aknast paistab. Õnneks viimasest näitest lõpuks loobuti, aga selliseid teemasid on küll ja küll, mille üle me linnas vaidleme. Kui seda kõike vähendada, siis peaks inimene saama sama raha eest ühe toa rohkem. Mis siis põhilised valupunktid on? Eelkõige planeerimismenetluse pikkus, näiteks meil võttis üks planeering kaheksa aastat. Siin tekib mitu muret, sest oleme sellega ju algusest peale tööd teinud. Kui meile öeldakse, et planeering on vale, ja me korraldasime veel algul arhitektuurikonkursi, siis peame iga sammu uuesti tegema. Ma lihtsalt näen, kuidas iga ümbertegemisega inimeste motivatsioon kahaneb, sest kui nad näevad kõvasti vaeva, aga teavad juba ette, et niikuinii peab midagi ringi tegema, siis nad ei taha seda enam täie pühendumusega teha. Pigem siis juba pannakse niisama midagi kavva – kui läheb läbi, on väga hea ja eks siis pärast mõtleb ehitusele. Kui inimene ise ei vastuta ega otsusta, siis sellised olukorrad tekitavad apaatsuse ja kvaliteet langeb. Teine asi on kulud: kaheksa aastat planeerimist, projektijuhtimist ning lõputuid uuringuid võtab omajagu raha. Lisaks kapitalikulu, sest vara ju lihtsalt seisab. Kriitikud väidavad, et kui bürokraatiat vähendada ja menetlusi lühendada, panevad arendajad ikka korterid sama hinnaga müüki ning võtavad kasumi vahelt. Kas see on nii? Saiamüüja tahaks ka pätsi viie euroga müüa, aga kui teised saiamüüjad on samuti platsis ning müüvad seda odavamalt, siis peab ka tema oma saia soodsamalt müüma. See on konkurents. Kiiremad planeeringud teevad ehituse kiiremaks ning see kõik suurendab märgatavalt pakkumist ja konkurentsi. Müüa saab ainult see, kes pääseb turule kõige madalama hinna-kvaliteedi suhtega. Kui seda keerulisemaks teha ning igasuguseid litsentse juurde kirjutada, siis läheb müümine aina raskemaks, aga need, kes sellest läbi närivad, kasutavad võimalust ja küsivad kogu vaeva eest lõpuks kõrgemat hinda. See on puhtalt kinni regulatsioonide lihtsustamises, turumajanduses ei hakka keegi naljalt niisama rohkem küsima. Ilma väärtuseta on seda eriti keeruline teha. Ehk kui tuleb üks, kes pakub kõvasti madalamat hinda, siis tal läheb hästi? Temal läheb hästi, teine enam ei müü. Me oleme selle kõik nii keeruliseks ajanud, et tekivad monopoolsed olukorrad. Kui palju üldse Tallinna enam ehitada tasub? Kuigi Tallinn vist ei saa kunagi valmis. Ükski linn ei saa kunagi valmis, pigem juhtub see siis, kui inimesed linna hülgavad ehk väljaränne on tohutu ning sisse enam ei rännata. Me näeme seda Ida-Eestis, kus kortereid saab osta praktiliselt sentidega. Väärtus kaob, sest pakkumine on kõva, aga nõudlust pole. Tallinnas on nõudlust palju ning pealinn on unikaalses seisus, kuna riik pole nii suur, et mõni teine linn temaga konkureeriks. Detroidis juhtus nii, et autotööstus langes ning kogu linna kinnisvarahinnad koos sellega. San Franciscos kasvab mühinal tehnoloogiasektor ning seetõttu tõusevad seal ka hinnad. Eesti üldine areng võrdub aga natuke Tallinna arenguga ja vastupidi. Seega seni, kuni meil on ettevõtlikke inimesi ja elu läheb paremaks, jääb alles ka soov parandada elamistingimusi. Seetõttu ma ka ei karda, et turg otsa saaks. Meie elamufond on küll jätkuvalt mahukas, aga mäed vananevad ning isegi kui neid renoveeritakse ja saavutatakse parem energiatõhusus, siis kõiki muid probleeme sellega ei lahenda. Näiteks planeering jääb ikka kehvaks ning helipidavust renoveerimine ei muuda. Ma julgen väita, et see raha, mis läheb renoveerimisse, ei tõsta samaväärselt vara väärtust. Suhteliselt küsitav tegevus. Kuidas helipidavuse või planeeringutega uusarenduste puhul lood on? Tean ettevõtteid, kelle kohta kuulen alati, et neilt ei julge küll osta, sest kehva kvaliteedi maine on külge jäänud. Raske vastata. Julgen öelda, et aina enam konkurente proovib siiski asju sügavalt läbi mõelda ning nad näevad selles aina rohkem väärtust. Samuti oskavad kliendid seda aina enam hinnata.

Kui veel kuni kümme aastat tagasi oli ehitusturul peamine ostjagrupp esmaostja, siis tänane ostja otsib juba enda teist kodu ning teab täpselt, mis on hea planeering, kui suur peab olema köök ning mida tähendab hea helipidavus.

Varem ei pööratud sellele nii palju tähelepanu, kuid nüüd on selle järele tugev nõudlus. See korrigeerib ka arendajate käitumist, sest kui maja ei müü, siis ju tuleb järgmine kord kvaliteetsemalt teha. Konkurents toimib ja reguleerib olukorda. Helipidavus on keeruline teema, aga seal on kehtestatud normid ja me tegeleme sellega süvitsi. Tellime pidevalt uuringuid, et saada aru, miks on sarnase ehituse puhul ühes kohas asi parem ja teises halvem. Meil on selle kohta juba päris hea teadmine, aga püüame end alati täiendada ja projekte edasi viia. Helipidavuse teeb keeruliseks see, et see sõltub kolmest asjast: heli vastuvõtjast, piirdetarindist ehk seinast ning helitekitajast. Me võime ehitada igale poole samasugused seinad, aga kui naabritel omavahel ei klapi ning üks on lärmakas ja teine helitundlik, siis sellest seinast ikka kasu pole. Kui palju arendaja neid kaebusi saab? Neid pole protsentuaalselt küll palju, aga heliküsimusi on võrreldes teiste kaebustega alati keerulisem lahendada. Pragusid on lihtne üle teha, aga kui heliprobleem on ehituslik, siis seda on raske avastada ning lahendada. Kas see, et uusarendus on kallim kui teise järgu korter, on täiesti paratamatu, sest praegu ongi kallim ehitada? Ma kardan küll. Kui sul on samas asukohas kõrvuti majad täpselt sama hoovialaga, siis tõenäoliselt on uusarendus kallim, kui seal just midagi valesti pole tehtud. Samas võib hästi renoveeritud puitmaja umbes sama hinda maksta, nii et midagi pole garanteeritud. Uue maja puhul saab lihtsalt arvestada, et sulle on tagatud kõige kaasaegsemad nõuded ning energiatõhususe märgised, ehk need omavad kindlasti väärtust ja õigustavad hinda. Lisaks, olgem ausad, iga maja amortiseerub ning viis või kümme aastat vanas hoones peab juba võib-olla mingeid süsteeme remontima või välja vahetama. Ostja hindab seda samuti ning arvestab, kas ta peab kohe värskendusremonti tegema või mitte. Vähemalt nii hull pole, et autoga esindusest välja sõites hind kohe kolinal kukub? Pigem vastupidi? Õnneks ta ikka kasvab tasases ja tõusvas tempos ning isegi vanema korteri hind ei kuku alla, vaid lihtsalt ei kasva nii kähku kui uusarendustel. Tallinna kinnisvarahinnad on langenud vaid suure finantskriisi ajal ning viimasel ajal on nad seisnud paigal, aga nüüd jälle tõusevad. Absoluuthind kasvab niikuinii, lihtsalt uusarenduste puhul rutem. Ja see annab ka teile kindlust rahuliku meelega tulevikku vaadata? Jah, kuigi seda, et kinnisvarahinnad ei lange, ei saa päris absoluutse tõena võtta. Me oleme ajaloos näinud ka vastupidiseid olukordi. Kinnisvarahinnad on funktsioon raha saadavusest, pangalaenudest, Euribori tasemest, inimeste sissetulekutest ja piirkonnast. Tallinn jääb tõmbekeskuseks ja pangad on seni inimesi hästi rahastanud, seda hoolimata rasketest aegadest. Euribori tõusul oli küll oma mõju, aga ta stabiliseerus ning sissetulekud on jätkuvalt kasvanud. Kui need näited on paigas, siis ei maksa ka hindade langust karta. See saab juhtuda vaid siis, kui linn ei paku enam piisavalt töökohti, inimesed lahkuvad ning tõmbekeskuse staatus kaob. Kuhu Tallinn nüüd areneb? Kas ikka Põhja-Tallinna suunas? Põhja-Tallinn on kahtlemata veel kaua kõige populaarsem kant ning praegu on neid arendusi päris jõudsalt peale tulemas, näiteks Krulli kvartal ja Hundipea. Lisaks on seal veel ehituseks omajagu mereäärseid kohti ning kui küsida, milline piirkond Tallinnas enim muutub, siis kahtlemata Põhja-Tallinn.

Samas, kui peaks nüüd vastama, mis on potentsiaalikaim uus koht, siis ma vaataks Sossimäe ning Keskturu kanti.

Lastekodu tänav tehti just korda ning jalakäijatel ja jalgratturitel on seal juba praegu parem liigelda. Rail Baltic toob lähedusse ka transpordisõlme ning sinna tekib palju töökohti, nii et viie või kümne aasta pärast võib see kõige rohkem üllatada. Põhja-Tallinna puhul on mingis mõttes juba eos ootus, et seal midagi muutub, ja me võime ette kujutada, mis temast saab. Et kõik on varsti üks suur Kalamaja? Jah, aga Kalamajal on oma stiil ja seda pole kuigi lihtne kopeerida. Tööstusaladel saavad kindlasti olema huvitavad arhitektuurilahendused ning seal on palju vana, mida uuega integreerida. Kui seda tehakse kvaliteetselt, siis sellised lahendused töötavad maailmas igal pool hästi. Miks teie Eestis ainult Tallinnas püsite? Miks te mujale pole liikunud? Me pole maa ostuks sobivat võimalust näinud. Tartu ja Pärnu on kahtlemata toredad linnad ning neid on Eestis veel, aga mida pisem koht, seda suurem eelis kohalikel tegijatel. Tartus võiks teoreetiliselt arendada küll, aga me ehitame ju tegelikult ka praegu Berliinis. Sattusime sinna viis aastat tagasi, kui oma sisemisi plaane vaatasime ja arutlesime, kuhu me siis liigume, kui meil Eestis enam kuhugi kasvada pole. Laual oli kolm valikut: maksta rohkem dividende, minna teise valdkonda ehk näiteks büroohooneid ehitama või hoopis geograafiliselt teistele turgudele laieneda. Livenil on aga selge motivatsioon luua kodusid ning meie kirg on selgelt siin. Seetõttu otsustati üpris üheselt, et meil on laienemiseks vaja leida uued turud. Leidsite kõige tagasihoidlikuma koha? Ma ei tea, kas ta just tagasihoidlik on, aga meil oli lahti terve Euroopa kaart. Otsisime kohti, kus meie väärtuspakkumine ehk kodude loomine, individualiseerimine, planeeringute muutused ja kõik muu oleks midagi sellist, mida turul pole ja millele oleks nõudlust. Poolas ja Leedus müüakse enamus uusarendusi halli karbina ning edasi tulevad appi väiksed spetsialiseerunud ettevõtted, mis teevad, mida iganes sa tahad. Neil on lahti terve ehituspoe kataloog ja nende seas me silma ei paistaks. Nad saaks meilt palju valikuid, aga sealt saavad nad neid ükskõik kust. Põhjamaad kukkusid ära seetõttu, et neil on üsna protektsionistlik turg ja kohalikud liidrid on hinnas. Isegi rootslastel on keeruline minna Taani turule, sest neid lihtsalt ei võeta seal omaks. Taanlane ostab Taani firmat. Berliinis kohtusime eestlasega, kes on sinna mitu korterit ostnud. Ta rääkis loo, kuidas ta soovis parketti vahetada. Esiteks võttis arendaja hinnapakkumine mitu kuud ja kui see tuli, oli see nii kallis, et tal oli odavam parkett üles võtta, ära visata ja uus paigaldada. Sealne turg on laisaks muutunud ning nad teavad, et nad müüvad niikuinii kõik ära. Saime aru, et meie teenust võiks seal turul vaja olla küll. Suhtlesime siis kohalike maaklerite ja juristidega ning mõistsime, et ka juriidilisi piiranguid meie tegevusele pole. Mõni arendaja on sellist teenust ka varem pakkunud, aga mingil hetkel nad loobusid, sest kõik müüdi niikuinii ära. Turg oli väga killustunud, seal tegutses päris palju välismaa ettevõtteid ning kuna linnas elab üsna palju rahvusvahelisi sisserändajaid, siis on nendele meil ka lihtsam müüa. Praegu on meid hästi vastu võetud, maja karp hakkab valmis saama ja varsti on plaanis sarikapidu. 35 protsenti korteritest on juba müüdud. Ja see on Berliini kohta vist täitsa okei? Esimese projekti kohta on see ülihea, oleme tulemusega rahul. Laienemine tähendab meie puhul veel kahte-kolme samasugust projekti. Oleme esimesed õppetunnid kätte saanud ning proovime järgmisel korral enam samu ämbreid mitte kolistada ja asju efektiivsemalt ajada. Kui meil see õnnestub ja kliendid meid ikka hästi vastu võtavad, siis julgeme juba rohkem laieneda. Võib siis juba vaikselt Eesti-Saksa ettevõttele mõtlema hakata? Ma veel nii laialt ei mõtleks, sest Saksamaa moodustab praegu meie investeeringutest vaid protsendi. Sinna läheb veel aega, aga me näeme sealse turu võimalusi ja meie strateegiline eristumine annab konkurentsieelise. Kui nüüd veel rahaga lõpetada, siis kas lisaks maade ostmisele on veel plaanis kuhugi laieneda või nüüd on fookus paigas? Praegu näeme kasulikke investeerimisvõimalusi siinsamas Tallinnas ja Tallinna lähiümbruses. Lisaks paar väiksemat sammu Berliinis, ning nende plaanidega ongi käed tööd täis. Eestis pole kinnisvaraettevõtete laienemisel erilisi edulugusid olnud ja seda enam tuleb tegutseda ettevaatlikult ning samm-sammult. Proovime õppida teiste vigadest, kuigi ega see nii ei tööta, inimene õpib ikka enda vigadest. Loll ei õpi isegi neist.